Porosnusantaranews,BALIKPAPAN – Kinerja pasar properti di Balikpapan mulai kehilangan akselerasi pada akhir 2025. Harga rumah baru masih naik, namun melambat. Sebaliknya, harga properti komersial justru mengalami penurunan.

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Balikpapan, pertumbuhan harga rumah baru secara tahunan (year on year/yoy) pada triwulan IV 2025 hanya sebesar 0,43 persen. Angka ini lebih rendah dibanding triwulan sebelumnya yang mencapai 0,67 persen.

Kepala Kantor Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi, menjelaskan perlambatan tersebut tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang tercatat sebesar 106,52.

“Pertumbuhan IHPR pada triwulan IV 2025 sebesar 0,43 persen (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan III 2025 yang sebesar 0,67 persen (yoy),” ujarnya.

Melambatnya kenaikan harga terjadi pada seluruh tipe rumah. Untuk rumah tipe besar, pertumbuhan tercatat 1,27 persen (yoy), tipe menengah 0,07 persen (yoy), dan tipe kecil 0,14 persen (yoy). Seluruhnya lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya.

Kondisi ini dipicu permintaan masyarakat terhadap rumah baru yang belum sepenuhnya kuat. Selain itu, sejumlah proyek strategis nasional di Balikpapan seperti RDMP dan IKN tahap 1 telah memasuki tahap penyelesaian, sementara pengerjaan IKN tahap 2 masih terbatas. Hal ini berpengaruh terhadap mobilitas dan aktivitas pekerja di Balikpapan.

Meski demikian, para pengembang tetap optimistis. Mereka mulai mengarahkan strategi penjualan pada rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau, serta meningkatkan promosi dan variasi desain.

Dari sisi penjualan, volume rumah baru yang terjual pada triwulan IV 2025 tercatat 119 unit, turun 42,79 persen (yoy). Penurunan ini memang masih terjadi, namun tidak sedalam triwulan sebelumnya yang mencapai 46,12 persen.

Penurunan yang tidak sedalam sebelumnya ditopang oleh membaiknya penjualan rumah tipe menengah dan besar. Penjualan tipe menengah turun 27,27 persen (yoy) dan tipe besar turun 25 persen (yoy), lebih baik dibandingkan triwulan sebelumnya.

Secara triwulanan (qtq), penjualan rumah tipe kecil dan menengah masih melemah. Tipe kecil turun dari 79 unit menjadi 68 unit, sedangkan tipe menengah dari 33 unit menjadi 24 unit. Sebaliknya, rumah tipe besar justru melonjak dari 13 unit menjadi 27 unit atau naik 108 persen.

Dari sisi nilai penjualan, rumah tipe besar masih mendominasi dengan pangsa 74 persen. Disusul tipe menengah 14 persen dan tipe kecil 12 persen. Kondisi ini menunjukkan meningkatnya minat konsumen pada segmen menengah atas.

Dalam hal pembiayaan, mayoritas pembelian rumah masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan pangsa 78 persen. Sementara pembelian tunai bertahap sebesar 13 persen dan tunai penuh 9 persen.

Penyaluran KPR di Balikpapan pada triwulan IV 2025 tercatat Rp4,97 triliun atau tumbuh 4,16 persen (yoy), melambat dibandingkan triwulan sebelumnya. Meski begitu, kualitas kredit tetap terjaga dengan rasio kredit bermasalah (NPL) di bawah 5 persen.

Pengembang juga masih menghadapi sejumlah tantangan, mulai dari kenaikan harga bahan bangunan, kendala perizinan, proses administrasi KPR yang memakan waktu, keterbatasan lahan, hingga faktor perpajakan.

Di sisi lain, hasil Survei Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) menunjukkan kondisi berbeda. Harga properti komersial justru turun. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) tercatat sebesar 105,86 atau turun 0,36 persen (yoy), lebih dalam dibandingkan triwulan sebelumnya.

Penurunan terjadi hampir pada seluruh segmen, seperti perkantoran, hotel, dan apartemen. Sementara sektor ritel cenderung stagnan.

Turunnya permintaan hotel menjadi salah satu penyebab utama, terutama akibat kebijakan efisiensi pemerintah yang mengurangi kegiatan MICE di hotel. Selain itu, penyelesaian proyek strategis nasional juga berdampak pada berkurangnya kebutuhan hunian sewa seperti apartemen dan ruang perkantoran.

Secara keseluruhan, dinamika harga properti di Balikpapan sangat dipengaruhi mobilitas pekerja dan aktivitas proyek strategis. Ke depan, prospek sektor ini masih dinilai positif, seiring rencana operasional industri hilirisasi dan kelanjutan pembangunan IKN tahap 2 pada 2026.

Bank Indonesia pun terus memperkuat kebijakan makroprudensial, termasuk melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM), guna mendorong pembiayaan sektor properti dan mendukung pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.